英格卡商业变奏 打包出售10座荟聚购物中心与险资接盘传闻

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（来源：观点）

知情人士透露，目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。

观点网 一则交易传闻，就此揭开英格卡的商业变奏。

近日，有知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元，接盘方为康泰人寿领投的基金。

上述三个项目，是英格卡于中国内地较早开业的购物中心，运营至今均已超过10年时间。

英格卡出售“离场”的原因是什么？泰康们大手笔出资为哪般？国内10座荟聚购物中心又将迎来怎样的命运？

出售传闻

近日，有市场传闻表示，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。

英格卡购物中心，隶属于英格卡集团（旗下还包括宜家零售和英格卡投资），是全球性的商业地产开发及运营管理公司，目前，其在全球15个市场运营38家聚会体验中心。

而在中国市场，其购物中心品牌为“荟聚”，目前，英格卡购物中心在华运营的10家荟聚购物中心分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海，投资总额约275亿元，拥有约94.3万平方米的总租赁面积。

除购物中心业务外，英格卡购物中心旗下荟聚办公品牌在北京、青岛和上海自主运营四个办公楼项目。

从知情人士传递的消息来看，此次英格卡正计划将所持10个购物中心项目整包出售，不过，关于整个资产包的估值与出售金额，市场暂未有消息透露。

此外，传闻表示，目前英格卡与交易方正在洽谈的方案是，率先出售位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，出售金额约160亿元。

值得注意的是，上述三个项目，是英格卡于中国内地较早开业的购物中心，运营至今已超10年。

将时间的齿轮拨回2009年，这是宜家家居进入中国大陆市场的第11年，而彼时，这个家居大卖场因一站式购物体验和高品质的产品，迅速在中国市场占有一席之地。

也是这一年，与宜家零售“份属同门”的英格卡购物中心正式进入中国，其一口气拿下了无锡、北京和武汉三块商业热土。

而后，经过六年时间的筹谋，无锡荟聚购物中心、北京荟聚购物中心接连开业，武汉项目也在2015年揭开面纱。

观点新媒体查阅发现，无锡荟聚购物中心总建筑面积达到25万平方米，商业租赁面积为15万平方米，因地处锡山区与新吴区的交界处，享受产业升级转型和高端产业导入的潜力，且项目与地产接驳，交通优势明显，项目多次挂在“热榜”名单的前列。

第三方数据显示，2023年，无锡荟聚购物中心的年销售额约为33.7亿元。

北京和武汉项目的表现同样不俗，前者在今年春节假期期间客流量达83.43万人次，实现营业额1.83亿元，分别同比增长4.07%、11.19%；后者日均客流量稳定在8到10万人次。

传闻提到，接盘方为康泰人寿领投的基金，基金总规模80亿元，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。

此外，出售总代价当中，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。

知情人士透露，目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。

从家居到商场

结合市场传闻表示，英格卡此番“清退”决心较强。

从消息来看，出售完成后，项目的运营权仍在英格卡手中，且其承诺投资期间，保险机构的回报率将接近7%。

有知情人士表示，“要不是险资要他们担保，他们巴不得全退。”

对英格卡而言，宜家家居走向下坡路，荟聚购物中心面临消费疲软与市场竞争，其压力可想而知，而出售显然是其止损与回血的最佳方式。

首先来看宜家家居，1998年，第一家中国门店落地上海之后，宜家与中国消费者曾一起度过了漫长的蜜月期。

然而，一方面，红星、居然之家、等本土品牌不断发展壮大；另一方面，随着电商的发展，贴着“宜家风”标签的平替产品在互联网上层出不穷，线上线下的竞争压力下，宜家的市场份额不断被挤占。

但更重要的是，过去几年，中国房地产行业进入深度的转型期，作为上下游产业链之一的家居行业不免寒意逼人，新房配套的家居需求随着楼市下行不断萎缩，存量市场的竞争愈发激烈。

行业震荡之下，家居企业们面临着客流减少、业绩缩水的难题。其中，顾家家居2024年归母净利润同比下降29.38%；红星美凯龙自营商场业务收入同比下滑12%；净利润降幅达到32.08%。

宜家的日子并不好过。2024年财年，宜家家居的门店虽增长至39家，但其销售额尽在112亿元左右，对比2019年的数据来看，29家门店实现了157.7亿元的销售额。

更多的门店，却创造了更少的业绩，这个曾经备受年轻人喜欢的“北欧神话”已渐渐走下神坛。

宜家也曾试图挽救，从2024年8月以来，宜家在中国市场数次降价。

彼时，该公司宣布了“生长+”战略，提出要在中国市场投资63亿元用于包含服务、渠道在内的多项品牌建设，其中一项比较显著的计划是对超过300种产品进行长期性降价。

今年3月，宜家所属的英格卡集团全球零售总裁托尔加·恩库在回答媒体提问时亦表示，低价策略将长期持续。

但低价策略似乎没能挽回中国消费者的心，目前宜家成了消费者眼中“宜逛不宜买”的代表。

可以看到的明显现象是，来宜家的消费者，真正买家具的并不多，但逛街、拍照、就餐甚至散步消磨时光的居多。

但英格卡的压力不仅来自宜家，在整体消费增速下降与市场竞争加剧、同质化严重的情况下，荟聚购物中心同样面临着巨大的经营压力。

也因此，对英格卡而言，此番出售旗下购物中心，或许是其回笼资金、改善现金流的最优解。

更重要的是，英格卡所持的10个荟聚购物中心以重资产模式为主，且福州、西安、上海等七个项目均处于运营初期，要实现资金的正回流仍需漫长的时间。

此番出售过后，企业能够转向轻资产运营，不仅能够降低项目的运营成本，还能迅速的补充现金流，提高运营效率与灵活性。

此外，基于目前消费基础公募REITs的热火，也有市场人士猜测，英格卡此番操作是否有意做Pre-REITs基金，提前进行资产培育，剑指公募REITs市场。

不过，考虑到此次接盘方均为险资，这类资本对于不动产的退出并没有那么强烈，也因此，这一猜测是否成立，仍需静待答案。

泰康们的考量

事实上，泰康参与的这场收购，只是险资深度介入中国商业不动产市场的缩影。

过去几年，、中邮保险、大家保险等险资机构，接连下场收购零售行业、办公项目以及长租公寓等不动产。

根据仲量联行发布的数据显示，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022年至2024年期间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。

2025年上半年以来，险资仍在持续下场，其中，中邮保险牵手中东主权投资机构，完成对上海博华广场的收购；建信人寿斥资56.85亿元拿下上海外滩核心区超高层写字楼，新华保险联合中金资本成立基金，接连接盘14个万达广场项目；阳光保险参与收购48座万达广场；大家保险35.4亿接盘瑞安房地产旗下的佛山岭南天地、岭南购物中心项目……

据中国保险行业协会数据显示，上半年，、人寿、平安人寿、建信人寿等险企在不动产项目上的投资显著加速，合计新增投资金额达到47.47亿元，较去年同期激增超6倍。

有业内人士表示，险资是成为房地产市场大宗交易的积极参与者，尤其偏好核心城市优质资产，比如北京、上海的写字楼、长租公寓及商业综合体。

险资布局商业不动产的配置热情，一方面基于债券利率下行与稳定收益需求的矛盾。

观点新媒体查阅发现，当前，低利率环境下，传统固收类资产的收益率持续下降，最新数据透露，十年期国债收益率仅有1.73%，银行理财产品业绩比较基准也在密集下调。

相比之下，在政策支持下，写字楼、零售商业、长租公寓等项目不仅能够提供稳定的租金收入，还具备抗通胀特性，精准契合保险资金对“收益可预期、风险可管控”的核心配置需求。

另一方面，近两年，中国房地产市场正经历深度的调整期，部分企业因转型、融资需求，将大量的优质持有型不动产摆上货架，这无疑也为险资提供了高性价比的投资机会。

回到本次的交易当中，传闻提出，英格卡承诺在此次投资期间，泰康人寿等险资的回报率将达到7%，这显然要高于债券、银行理财等收益率。

不仅如此，目前，消费基础设施公募REITs已然进入常态化发行阶段，如若后续荟聚购物中心能够成功申报公募REITs，泰康们能够从中获得的利益将更为可观。