关于CMBS/类REITs物业资产抵押给专项计划

引言：

在不动产类资产证券化项目（CMBS、类REITs等）的交易结构安排中，物业资产持有人应将其合法持有的物业资产抵押给计划管理人（代表专项计划），计划管理人则应在物业资产所在地的不动产登记中心办理相应的抵押登记。但实践中，部分地区的不动产登记中心仅操作过银行或信托机构作为抵押权人而未经手过计划管理人作为抵押权人，所以经常需要项目律师对这一问题进行法律解释。本文结合实践，对计划管理人是否可以登记为物业资产的抵押权人进行法律分析。

正文

一

行业规范要求

2025年3月27日，中国证券投资基金业协会发布《关于发布〈债权类资产证券化业务尽职调查工作细则〉等三项自律规则的公告》，其中包括《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》（以下简称“《工作细则》”）。

根据《工作细则》第三十九条之规定：“相关资产由于特殊情形未能进行抵押或者质押的，管理人应当分析合理性，核查相关资产的所有权人是否出具在专项计划存续期间不新增相关资产抵押或者质押的书面承诺文件，以及风险缓释措施设置是否合理有效。”第四十二条之规定：“不动产项目所有权人应当以不动产项目和底层运营收入为抵押贷款提供抵押和质押担保，管理人应当核查抵押、质押合同是否合法、有效，是否已经履行必要的内外部授权及审批程序，以及办理不动产抵押和运营收入质押登记手续的相关安排。”

鉴上，在不动产类的资产证券化项目中，物业资产持有人应将其合法持有的物业资产抵押给计划管理人（代表专项计划）。

二

相关法律依据及解释

2012年9月6日，国土资源部（现“自然资源部”，下同）发布《国土资源部关于规范土地登记的意见》（土资发〔2012〕134号文，现已废止），在其第五条“规范土地抵押登记”中明确：“依据相关法律、法规规定，经业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。”

2017年1月22日，国土资源部发布《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号文），其明确：“放宽对抵押权人的限制。按照债权平等原则，明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。”

2019年7月6日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号文），对国土资发〔2017〕12号文再次明确，规定：“自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。”

鉴上，计划管理人作为有效存续的金融机构企业登记为抵押权人在法律层面不存在实质障碍。

另外，结合实践依照国办发〔2019〕34号文自然人、企业均可以作为抵押权人，但实践中极少有自然人、非金融机构企业可以作为抵押权人登记成功，究其原因在于民间借贷产生的违规情况较为普遍，如民间借贷可能存在非法集资、向社会公众发放贷款等违反法律和行政法规行为，故各地不动产登记中心对于因民间借贷产生的抵押，须尽到合理审慎审查责任，较一般抵押要更加严格慎重。但是对于CMBS、类REITs而言，这一产品并非民间借贷、抵押权人也为金融机构（券商资管、基金子资管），不属于类似民间借贷抵押而应当谨慎审核的范畴。

三

产品案例

1. 全国首单无信托单层SPV结构CMBS产品：华泰佳越-仁恒皇冠假日酒店资产支持专项计划

该产品直接由专项计划受让借款债权，将物业资产抵押给专项计划管理人。

交易结构图如下：

2.中联上海证券-第一期资产支持专项计划（类REITs）

在该产品中，计划管理人与抵押人分别签订《抵押合同》，抵押人以其持有的物业资产为专项计划债权对应部分的偿付提供抵押担保。

交易结构图如下：

3. 海通富国-新静安集团－上海宏安瑞士大酒店资产支持专项计划（CMBS）

在该产品中，新静安集团及项目公司将物业资产房屋及其占有范围内的土地使用权抵押给专项计划管理人，当发生违约事件时，专项计划对处置物业的所得具有优先受偿权。

交易结构图如下：

4. 国君资管-宏桂集团仓储物流资产支持专项计划（乡村振兴）（CMBS）

在该产品中，五金矿产、荣桂国际作为抵押人，将其享有土地使用权和房屋所有权的物业资产为其在《借款协议》《基础资产买卖协议》项下的标的债权的偿还提供抵押担保。

交易结构图如下：

• 作者简介

于北溟 律师

业务领域：资产证券化与金融产品、私募股权与投资基金、资本市场、银行与金融、投资与并购、项目与基础设施等

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