琶洲三杰急跌几百万，保利天奕9万/平能保住吗？

珠江帝景苑4万+/平，琶洲南TOD 8万+/平，保利天悦9万+/平，皆创新低。

而保利天奕却越卖越贵了，4月底一期开盘7.2万+/平，最近推新跳涨3000-5000元一平。

不仅如此，二期还将主打更高端产品，预计开盘均价9 万/平。

新房火热，二手哀嚎，保利天奕9万/平吹风价，还能保得住吗？

急跌1-2万/平，琶洲三杰太难了

近几年，广州最火的豪宅莫过于琶洲南TOD了。

连续两年销冠，今年5月刚交付，从外立面到园林实景，交标都很用心，越秀是把它当做金字招牌去做的。

但业主前脚刚收楼，房价后脚就破发了。

6月，项目首套二手成交，142平中楼层东向四房，单价10.9万/平。

8月，项目又一套二手成交，220平高楼层南向四房，单价仅8.8万/平。

短短两个月，单价蒸发2 万。

即使后面又成交了一套315平五房楼王单位，总价3500万，单价11.08万，也只能算是惨胜。

因为楼王原价本就更高，当年琶洲南TOD开盘时9-13万/平，还一房难求，不少好楼层好户型，都是要加茶水费才能抢到的。

所以业主是割肉了，亏损起码几百万。

而比起琶洲另外两杰，琶洲南TOD已经算抗跌。

巅峰18万/平，叫板珠城顶豪的保利天悦，现在贝壳上挂牌10万比比皆是。

就在昨天，更是有业主将挂牌价下调到了9.7万/平。

9万+也早有成交，今年7月，保利天悦成交了一套197平四房，高楼层南北对流，总价1900万，单价9.64万/平。

对比巅峰期，同户型成交要17.7万/平，两年狂跌46%。

不仅如此，法拍房也创了新低。

9月，保利天悦法拍了一套133平三房，低楼层南向，总价1016万，单价仅7.6万/平。

再看珠江帝景苑，也是琶洲巅峰10万+/平的豪宅，传说中的600帝。

133平三房，今年6月跌到5.86万/平，本以为是底，结果8月又跌到了4.89万/平，总价仅650万。

很难想象，600多万，就能买到广州塔边上的地标性豪宅。

（广州塔旁的珠江帝景苑，摄@南方地产观察）

琶洲三杰，跌出了性价比？

新盘卖爆，保利天奕打得过琶洲二手吗？

自4月底开盘以来，保利天奕已经网签了411套。

120平户型开盘就抢爆了，140平户型，从单价7.5-8万/平，近期加推涨到了7.8-8.5万/平。

目前，二期地块已经开始建设了，预计10月入市，二期只有5栋楼，但据说将主打更大户型（160-220平），定位更高端，开盘均价也会突破 9 万 /平。

同样是9 万 +/平，保利天奕和琶洲二手哪个更划算呢？

先看位置，保利天奕和琶洲南TOD位于泛琶洲板块，别看和琶洲只是隔了一条黄埔涌，差距还是挺大的。

所以地段上，位于琶洲核心区，和金融城隔江相望的保利天悦完胜。

再看景观，保利天奕周边都是大荒地，而保利天悦可以望江景，但9万+/平的价格，是买不到江景房的，最多只能望楼和花园。

保利天悦的花园保养得还是不错的，同样，琶洲南TOD也是望大花园。

只有保利天奕的地块比较小，花园有限，所以景观上略输一筹。

接着是配套，学校方面，三个盘都大差不差。

保利天悦小区对口9年一贯制的琶洲执信，但大多数业主子女都是读私立or国际学校。

琶洲南TOD自带省实九年制学校，今年省实小升初全区摇号，业主只能保证读小学，初中要拼点运气。

保利天奕同样，官宣了五中九年制学校，但学校不是楼盘配建的，后续很可能是周边统筹入读，小升初能否直升，也没有定数。

交通方面，琶洲南TOD在12号线赤沙北站上盖，有一定优势，保利天悦和保利天奕则是离地铁步行10分钟。

考虑豪宅业主自驾较多，保利天悦优势更大，出门一脚油门过江，就能直达金融城。

而琶洲南TOD更靠近珠城，明年临江大道-阅江路过江隧道建成后，琶洲南TOD到珠江新城也是一脚油门的事。

唯独保利天奕周边比较荒。目前搭起的一座便桥，只供临时使用，等到2026年，会展东路和永久桥梁建成，才能链接琶洲中区。

无论是论地段、景观、还是配套成熟度，保利天悦、琶洲南TOD二手都比保利天奕有明显优势。

所以在琶洲二手跌出性价比的情况下，保利天奕凭借新规产品优势，叫板9 万 +/平，还是挺吃力的。

而且，琶洲的新房仍在供应——

前两天，海珠区人民政府发布了关于琶洲中二区新征收南侧范围第二批次地块的预公告。

一宗蚊型地块，在万胜围地铁站附近。

去年初，这附近已经进行过一波征地，并且明确将在六中珠江中学北侧新增一块二类居住用地。

加上之前琶洲南TOD旁边商改住的事情，虽然后续一度搁浅，但强烈预示着——

琶洲新房，不再稀缺。

所以现有的琶洲一二手豪宅，都要抹去泡沫，回归理性。

或许这不意味着坏事，因为琶洲的产业底盘依旧牢固。

目前，琶洲已进驻的成熟总部，包括阿里、唯品会、、小米、今日头条、等已有近百家。

前几天，腾讯在琶洲的总部新大楼也启用了。

这座临江设计感十足，高207米、39层的大楼，将容纳超5000名员工，承载微信与

数字内容等核心业务。

过去，琶洲动辄10万+、直逼20万/平的房价，让即便是年薪百万的高收入人群也倍感压力。

如今，房价泡沫抹去，让“高收入”真正能兑现为“高生活”。

琶洲也能留住更多人才，为板块发展持续添砖加瓦。

大家觉得呢？